Koszty budowy

10 powodów dlaczego większość osób budujących dom nie mieści się w założonym budżecie

Warto przygotować odpowiedni kosztorys przed rozpoczęciem budowy domu.

 


Do budowy domu należy się dobrze przygotować mentalnie, intelektualnie (wiedza), ale też finansowo. Najważniejszym celem jest zamieszkać w wymarzonym domu i nic tak nie zepsuje realizacji tego planu jak niedoszacowany budżet i brak środków na doprowadzenie domu do stanu nadającego się do zamieszkania. Problemy wychodzą najczęściej na etapie wykończenia, gdy oszczędności lub kredyt się kończą, a nie mamy skąd zdobyć dodatkowej gotówki.

Większość osób,które znam i które budowały swoje domy,  nie zmieściło się w założonym budżecie. Przyczyn tego zjawiska jest wiele, ale dziś chciałbym skupić się na tych najczęściej spotykanych.

1.       Budowa zazwyczaj trwa dwa, trzy lata, a w tym czasie ceny najczęściej „idą w górę”.

Większość z Was pewnie zdążyła zauważyć, że w ciągu ostatniego roku ceny materiałów budowlanych wzrosły o kilka procent. W lutym dzwoniąc do hurtowni styropianu i pytając o ofertę uzyskałem informację, że „Podana cena jest obowiązująca dziś do 12.00”. To była prawda. Składając zamówienie tydzień później, zapłaciłem 10 zł więcej za m3 tego samego styropianu. Podobnie ceny robocizny idą ostro w górę i jak mówią znawcy branży „Taniej już nie będzie”. Szacując koszty budowy na początkowym etapie, nie wiemy jakie będą podwyżki, ale powinniśmy założyć dla bezpieczeństwa że będzie to 5-10% rocznie. Jak się okazuje, niewielu uwzględnia to w swoim kosztorysie.

2.       Jako inwestorzy nie zakładamy zapasów materiałów na docinki.

Jeśli inwestor sam przygotowuje wstępne szacunki kosztów, to często liczy materiał „na styk” np. na podłogę o powierzchni 30 m2 kalkuluje 30 m2 płytek ceramicznych za cenę 50 zł/m2. Jest to nierealne założenie, ponieważ zawsze będą jakieś ubytki czy odpady. Takie drobne niedoszacowania na każdym z elementów tworzą sporą sumę na całości kosztorysu. Jakie powinny być zapasy? To zależy od materiału np. płytki ceramiczne 50×50 cm układane na podłodze będą musiały mieć większy zapas niż płytki 20×20 cm. Bezpiecznie jest założyć 10% na odpady.

3.       Działając w pośpiechu nie kupujemy materiałów w najlepszych cenach, ale tak, aby je szybko zdobyć.

Ile razy miałem taką sytuację, że robotnicy dzwonią do mnie z budowy, że na dziś potrzebują konkretnego produktu, którego nie ma w zaprzyjaźnionej hurtowni i muszę za niego sporo dopłacić u innego sprzedawcy, który ma go „od ręki”. Przy drobnych materiałach koszt jest nieduży, ale przy dużej ilości suma może być zawrotna. Pozostaje niesmak, że przepłacam np. 100% za produkt, który mógłbym kupić w innym miejscu, ale musiałbym go zamówić 3 dni wcześniej.

4.       Sugerujemy się wypowiedziami innych, którzy budowali dom 5-10 lat temu, kiedy ceny były inne.

Zanim zdecydujemy się na budowę własnego domu, pytamy o radę wielu znajomych czy rodzinę, którzy w ostatnim czasie podjęli się tego zadania. Nie zawsze dowiemy się, ile ich kosztowała budowa, bo jeszcze w wielu naszych domach koszty to temat tabu, ale dla coraz większej liczby osób rozmowa o finansach nie jest problemem. My też rozmawialiśmy z wieloma osobami, którzy mieli budowę już za sobą (i nie tak dawno ją ukończyli). Niektórym udało się zbudować dom za 200 tys. zł, inni potrzebowali do tego celu 300 tys. zł. Po takich rozmowach byliśmy pod wrażeniem, że skoro im się udało, to nam tym bardziej. Wtedy jednak nie braliśmy pod uwagę, że osoby, z którymi rozmawialiśmy co prawda od 1-2 lat mieszkały w nowych domach pachnących świeżą farbą, ale ich budowy często trwały 2-3 lata i zaczynały się 5 lat temu, gdy ceny były znacząco niższe. Warto rozmawiać, ponieważ takie rozmowy są bardzo cenne, ale koniecznie  należy przygotować  własny kosztorys według cen bieżących i z zapasem na przyszły wzrost kosztów.

5.       Nie zakładamy kosztów wielu dodatków.

Spotkaliśmy się kiedyś ze znajomymi, którzy byli na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę domu. Rozmawialiśmy o ich przyszłej budowie, a także o kosztach. Znajomy twierdził, że zbuduje dom za 200 tys. zł i ma nawet na to wyliczenia. Poprosiłem go o pokazanie tego pliku. Jakie było moje zdziwienie, gdy zobaczyłem tylko ok. 100 pozycji różnych materiałów, które miały wystarczyć na całą budowę. Spokojnie wytłumaczyłem, że dach to nie tylko więźba i dachówka podstawowa w  wyliczonej ilości, ale też łaty, kontrłaty, membrana, gąsiory itd. Skończyło się tym, że w trakcie budowy musieli posiłkować się kredytem (a jak wiadomo nie zawsze łatwo taki kredyt od baku otrzymać, szczególnie na normalnych warunkach). To przypadek skrajny, ale budując pierwszy dom nie masz pojęcia o wielu materiałach, które są konieczne do wykonania domu zgodnie ze sztuką. Moja rada – jeśli sam przygotowujesz kosztorys, skonsultuj go ze specjalistą znającym się na budowie np. kierownikiem budowy.

6.       Opóźnienia na budowie zmuszają nas do szybkiej zmiany ekipy i wtedy nie mamy dużego wyboru.

Jak już wcześniej wspomniałem pośpiech na budowie wiąże się często z dodatkowymi kosztami. Dotyczy to nie tylko materiałów, ale i ekip. Nas spotkało to nieszczęście, że czekaliśmy na dekarza 2 miesiące, który co tydzień obiecywał, że przyjdzie w kolejnym tygodniu, aż przestał od nas odbierać telefony. Był to koniec listopada, zapowiadano opady śniegu, a nam zależało tylko na osłonięciu budynku dachem, aby dotychczasowe prace nie niszczały (mury zrobiły się już lekko zielone). Kilka miesięcy wcześniej nie przyszło nam do głowy, aby poszukać dodatkowo kogoś innego, bo to miała być pewna ekipa z polecenia. Teraz nie mieliśmy wyjścia.  Po tygodniu poszukiwań i 30 telefonach do różnych  ekip, które miały rezerwacje nawet na rok do przodu, dostaliśmy kontakt do jedynego dostępnego dekarza, któremu akurat zwolnił się termin na za tydzień. Zdecydowaliśmy się na niego. Wykonał robotę bardzo dobrze, ale ta zmiana kosztowała nas 3 tys. zł więcej. Niedotrzymanie terminów przez budowlańców to standard, dlatego warto mieć kogoś dodatkowego w rezerwie, jeśli nie zamierzamy budować domu latami.

7.       Po pierwszych przygodach z tanimi wykonawcami szukamy droższych, ale bardziej profesjonalnych.

Na początku budowy czasami zakładamy, że będziemy szukać oszczędności gdzie się da, również wybierając tanie ekipy wykonawcze. Potem przychodzą realia i okazuje się, że dobra ekipa po prostu swoje kosztuje, a my mamy już dość użerania się z partaczami. Po pierwszych nietrafionych wyborach zmieniamy podejście, ponieważ budujemy dom dla siebie i zależy nam na jakości, choćby miało to trochę więcej kosztować. Poza tym tania ekipa finalnie kosztuje więcej, jak się podliczy wszystkie poprawki czy dodatkowe koszty na kolejnych etapach np. krzywe mury będą generowały większe koszty na etapie tynków.

8.       W trakcie budowy zmieniamy materiały na lepsze, ponieważ zaczynamy zgłębiać temat i nie chcemy kupować „badziewia”.

Szacując koszty, zanim wbijemy pierwszą łopatę na budowie, musimy założyć, jakich materiałów użyjemy. Widomo, że na samym początku musimy poczynić pewne założenia, ponieważ większość osób nie wie na starcie np. czym pokryje dach lub jakiej firmy okna wybierze. Zakładamy, że będziemy szczegółowo studiować temat, gdy będzie się zbliżał dany etap. U nas na początku zakładaliśmy, że przykryjemy dach blachodachówką, ponieważ nie przywiązywaliśmy do tego, aż tak dużej wagi. Gdy spotkaliśmy się z naszym dekarzem zaczął nas przekonywać, że lepszym i podobnym kosztowo rozwiązaniem będzie dachówka betonowa. Gdy po przemyśleniach przekonaliśmy się do tego pomysłu, pojechaliśmy na skład budowalny, aby wybrać właściwy model. Tu spotkało nas niemiłe zaskoczenie, gdy zobaczyliśmy jak z bliska wygląda  wybrana przez nas dachówka betonowa (dużo słabiej niż na zdjęciach). Wtedy padło znane wszystkim budującym zdanie „Już lepiej dopłaćmy  te … tys. zł i kupmy to, co nam się naprawdę podoba”. U nas to była  dachówka ceramiczna i 3 tys. zł więcej niż zakładaliśmy.

Takich decyzji podczas budowy jest cała masa i moim zdaniem, to one najbardziej windują finalny koszt budowy.

9.       Największe oszczędności można poczynić na początku budowy, kiedy my jeszcze niewiele wiemy o budowaniu.

Większość z nas buduje dom raz w życiu i nie ma dużego doświadczenia w tym obszarze. Niestety ekspertami stajemy się dopiero na sam koniec budowy, a największe oszczędności można poczynić na początku – przy projekcie budowlanym. Kto z Was od razu wiedział, że balkon to nie tylko koszt płyty balkonowej i barierki, ale i izolacja przeciwwilgociowa, styropian, tynk, gres, a finalnie to i tak ogromny mostek cieplny? Albo, że wykusz z pięknym oknem będzie tyle kosztował? To na etapie projektu można poczynić najwięcej oszczędności. No ale jak to zrobić, gdy większość wtedy jest „zielona” w tematyce budowy. Rozmawiając z architektem czy konstruktorem warto uczulić go, aby zwracał uwagę na późniejsze koszty budowy. Większość projektów jest przeprojektowana( zbyt drube krokwi na dachu, zbyt dużo stali w stropie ). Szczególnie te gotowe, ponieważ muszą wytrzymać warunki charakterystyczne dla każdego regionu w Polsce. Uważam, że lepiej zapłacić za architekta 5 tys. zł więcej, mając pewność, że oszczędzimy 50 tys. zł na kosztach realizacji.

10.   Wydaje nam się, że wiele prac będziemy mogli wykonać sami.

My Polacy jesteśmy znani z tego, że dużo jesteśmy w stanie zrobić sami, bo jesteśmy tzw. złotą rączką. Nasi rodzice często budowali domy wyłącznie  z pomocą rodziny i te domy stoją do dnia dzisiejszego. Niektórym wydaje się, że sami wykonają większość prac przy budowie i zaoszczędzą ogromne sumy pieniędzy. Jest to możliwe, ale nie takie proste. Aby budowa mogła iść naprzód, ktoś musi na nią zarabiać. Jeśli Twoja praca pozwala Ci na popołudniowe dłubanie na budowie, to prędzej czy później skończysz to, co zacząłeś i zaoszczędzisz. Wiadomo, że nie jesteś ekspertem i to samo zadanie, które fachowiec zrobi w dzień Tobie zajmie 2-3 dni, a czasami w ogóle nie będziesz potrafił go skończyć. Zakładając, że w swojej pracy zarabiasz 150 zł dziennie a fachowiec 300 zł, to biorąc urlop na budowę nic nie zyskasz.

Nie chcę, aby to zabrzmiało, że jestem przeciwnikiem budowania domu systemem gospodarczym. Wręcz przeciwnie, wiem, że nie ma lepszego sposobu na duże oszczędności na budowie domu. Wszystko zależy jednak od indywidualnej sytuacji zawodowej i oczywiście umiejętności.

 

Jak łatwo zauważyć, większość niedoszacowań kosztów budowy wynika z naszego niedoświadczenia na początku całego procesu. Ktoś powie, że przy budowie kolejnego domu będzie lepiej, będę uczyć się na swoich błędach. Na pewno, ale dla większości z Was nie będzie kolejnej budowy, a poza tym czemu nie uczyć się na cudzych błędach i już ten pierwszy dom zbudować poprawnie i,  co najważniejsze,  zmieścić się w budżecie? Na tym blogu chcę pisać artykuły, które pomogą Wam osiągnąć ten cel.

A jakie są Twoje doświadczania  w  przekraczaniu założonych kosztów przy budowie domu? Spotkałeś się już  z nimi? Podziel się tym  w komentarzu, aby inni mogli o tym poczytać.


 

Jasiek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *